Bauherrenmodell: Vorteile, Risiken & Tipps

Sie möchten Ihr Geld in Immobilien investieren? Anlegerwohnung, Immobilienfonds oder besser ein Bauherrenmodell? Ein Bauherrenmodell könnte die Investition Ihres Lebens sein! Was ein Bauherrenmodell ist und welche Vorteile ein Bauherrenmodell hat? Gibt es auch etwaige Risiken, die Investoren beachten müssen?

Für alle potenziellen Investoren haben wir einen umfangreichen Artikel verfasst, der alle Fragen zum Thema Bauherrenmodell beantwortet.

Was ist ein Bauherrenmodell?

Beim Bauherrenmodell beteiligen Sie sich direkt an einem Immobilienentwicklungsprojekt. Als Anleger erwerben Sie keine konkrete Wohnung, sondern lediglich Anteile an einer Immobilie. Je höher Ihr eingebrachtes Kapital, desto mehr Anteile besitzen Sie an der Immobilie. Bauherrenmodelle sind sowohl für Sanierungs- als auch Neubau-Projekte möglich

Arten von Bauherrenmodellen

Grundsätzlich wird zwischen klassischen Bauherrenmodellen und jenen mit Wohnungszuweisung unterschieden. Bei Ersterem wird ein Anteil an einem gesamten Bauprojektes erworben, bei Zweiterem investieren Sie in eine ausgewählte Wohnung. Beim klassischen Bauherrenmodell unterscheidet man zusätzlich zwischen dem kleinen und dem großen Bauherrenmodell.

Das Große Bauherrenmodell

Beim “Großen Bauherrenmodell” steigen Sie als Investor schon in der Entwicklungsphase des Projektes ein. Sie werden über eine Projektentwicklungs- bzw. Errichtungsgesellschaft beteiligt. In der Regel wird hierfür eine GmbH & Co. KG gegründet, bei welcher der Bauherr/Investor dann als Kommanditist an der Gesellschaft partizipiert. Daneben müssen Sie sich als Geldgeber auch aktiv in das Projekt und die erfolgreiche Abwicklung desselben einbringen. Dies erfordert auf jeden Fall eine gewisse Expertise im Bereich Immobilien, Bauvorhaben und/oder Investments.

Entscheiden Sie sich in ein großes Bauherrenmodell zu investieren, müssen Sie einen wichtigen Punkt beachten: Sie tragen das volle finanzielle Baurisiko. Das bedeutet, dass Sie als Teil der Gesellschaft das volle technische und wirtschaftliche Risiko der Bauausführung tragen. Dazu gehört:

• das Risiko, das die veranschlagten Baukosten höher ausfallen als erwartet
• das Risiko, das es zu einer Verzögerung des Bauvorhabens kommt
• das Risiko, das eine Baubewilligung nicht erteilt wird
• das Risiko eines generellen Projektuntergangs

Zudem müssen Sie sich beim großen Bauherrenmodell aktiv um die Abwicklung des Projekts kümmern. Sie haben einen wesentlichen Einfluss auf die bauliche Gesamtkonstruktion des Gebäudes, müssen an Bauherrenversammlungen teilnehmen, etc.

Gehen Sie dieses Risiko und den hohen Arbeitsaufwand ein, können Sie die vollen steuerlichen Effekte aus dem großen Bauherrenmodell ziehen. Sie zahlen die Grunderwerbssteuer nicht von der Gesamtinvestition, sondern nur von der erworbenen Immobilie. Werbungskosten sind sofort abschreibbar.

Allerdings bietet Ihnen dieses Bauherrenmodell auch das größte Ertragspotential. Denn Sie haben eine höhere Rendite-Erwartung.

Das große Bauherrenmodell ist nicht für jedermann geeignet. Eines muss Ihnen nämlich bewusst sein: Sie haben keine finanzielle Absicherung. Geht das Projekt unter, stehen Sie vor einem finanziellen Desaster. Daher sollten nur solche Investoren in dieses Modell investieren, die Erfahrungen mit Immobilieninvestments haben und die nötige Expertise besitzen.

Das Kleine Bauherrenmodell

Beim “Kleinen Bauherrenmodell” steigen Sie als Investor in ein mehr oder weniger fertig entwickeltes und schon genehmigtes Projekt ein. Sie fungieren als Geldgeber und erhalten daraufhin Anteile am Bauvorhaben. Nach Abschluss der Bauphase sind Sie über den Mietenpool anteilig an den generierten Miet-Einnahmen beteiligt.

Da bei diesem Modell die Planungs- und Bewilligungsphase schon erfolgreich absolviert wurde, ist das wirtschaftliche Risiko für Anleger um einiges geringer als beim großen Modell

Zudem geben manche Anbieter eine Baukostengarantie. Diese Absicherungsmöglichkeit gibt es beim großen Bauherrenmodell nicht. Risiken, die auch beim kleinen Bauherrenmodell bestehen bleiben:

• Baugrundrisiko: Bei Inanspruchnahme des Baugrundes kommt es unvorhersehbaren Erschwernissen (z.B.: Bauschäden o.ä.)
• behördliche Auflagen / Änderung der Gesetzeslage
• Risiko, dass das Bauvorhaben nicht fristgerecht fertig gestellt wird.

Der große Unterschied zwischen großem und kleinem Bauherrenmodell? Sie können beim kleinen Bauherrenmodell nicht von den vollen Steuereffekten profitieren. Sie zahlen die Grunderwerbssteuer der Gesamtinvestition! Die Werbungs-/Nebenkosten sind nur zum Teil abschreibbar.

Das kleine Bauherrenmodell eignet sich für Anleger, die nicht das volle Risiko beim Investment eingehen möchten, aber von der verkürzten steuerlichen Abschreibung und der zusätzlichen Einkommensquelle profitieren möchten. Voraussetzungen sind ein hohes Jahreseinkommen (60.000 € +) und die Möglichkeit mehrere Tausend Euro über mehrere Jahre entbehren zu können.

Die Rendite-Erwartung liegt beim kleinen Bauherrenmodell bei ca. 2-3%. Dies variiert je nach Art der steuerlichen Ausgestaltung und des Projektes.

Das Bauherrenmodell mit Wohnungszuweisung (Bauherrenmodell Plus)

Dieses Modell wird auch Bauherrenmodell plus genannt. Dabei werden gewissermaßen die Vorteile einer Vorsorgewohnung mit jenen eines klassischen Bauherrenmodells verknüpft. Beim Bauherrenmodell plus investieren Sie nicht in ein ganzes Bauprojekt, sondern in eine ausgewählte Wohnung. Im Gegensatz zu den klassischen Bauherrenmodellen ist eine Eigennutzung hier allerdings möglich.

Grundvoraussetzung dafür ist, dass nach spätestens 25 Jahren ein steuerlicher Totalgewinn generiert wurde. Sprich über einen Zeitraum von 25 Jahren müssen Ihre Einnahmen aus dem Investment höher sein als Ihre getätigten Ausgaben. Dieser “Totalgewinn” ist dem Finanzamt anschließend auch nachzuweisen.

Wenn kein Gewinn generiert wurde, könnte Ihr Investment in den Bereich der “Liebhaberei” fallen, was eine Rückzahlung der Steuervorteile und der Abschreibungen zur Folge haben könnte.

Nicht bei allen Bauherrenmodellen plus ist ein Mietenpool erhalten. Ohne diesen ist das finanzielle Risiko aufgrund von etwaigen Mietausfällen oder Leerständen höher.

Arten von Bauherrenmodellen: Kurzüberblick der Unterschiede & Gemeinsamkeiten

 

 

 

Bauherrenmodell: Vorteile

Bauherrenmodell Vorteil #1: Steuerliche Vorteile beim Bauherrenmodell

Bauherrenmodelle erhalten eine staatliche Förderung. Zum Beispiel fördert das Land Wien in etwa 15-20% der Gesamtkosten durch Fixzinsdarlehen oder regelmäßige Zuschüsse. Staatlich geförderte Projekte unterliegen auch einer Sonderabschreibung. Bei der beschleunigten Abschreibung können Sie Bau- und Baunebenkosten innerhalb von 15 Jahren (anstatt der üblichen 67 Jahre) abschreiben. Werbungskosten, wie Kosten der Rechtsberatung können Sie ebenfalls abschreiben.

Ein weiterer Steuervorteil beim Bauherrenmodell: In Ihrer Rolle als Investor gelten Sie als Unternehmen. Somit profitieren Sie vom Vorsteuerabzug.

Achtung: Die Steuervorteile beim Bauherrenmodell machen sich nur bemerkbar, wenn Sie zu den Besserverdienern gehören und in einer hohen Einkommenssteuerklasse liegen.

Beim Bauherrenmodell die Faustformel: Ein steuerlicher Effekt wird erzielt, wenn Sie in einer hohen Steuerstufe sind. Ab einer Einkommenssteuerklasse von 48 % (ab 60.000 € brutto pro Jahr) profitieren Sie von den vollen Steuervorteilen eines Bauherrenmodells.

Bauherrenmodell Vorteil #2: Professionelles Immobilienmanagement

Als Anleger erwerben Sie vor Baubeginn Anteile an einer Immobilie, die saniert, ausgebaut oder neu errichtet wird. Sobald Sie investiert haben, gelten Sie rechtlich gesehen als Bauherr. Das Gute daran: Sie sind Bauherr ohne selbst arbeiten zu müssen. Sie müssen nicht selbst auf der Baustelle mithelfen oder administrative Dinge erledigen. Sie müssen sich weder um Vermietung noch um Mieterwechsel noch um Instandhaltung kümmern. Das alles übernehmen die Anbieter des Bauherrenmodells. Sie kümmern sich um alle organisatorischen und finanziellen Angelegenheiten. Sie als “Bauherr” haben keinen Aufwand.

Bauherrenmodell Vorteil #3: Mietenpool & Mietzinsdeckelung

Beim Bauherrenmodell fließen die gesamten Mieteinnahmen in einen sog. Mietenpool. Alle Ausgaben, die für die Instandhaltung anfallen, werden aus diesem gemeinsamen Mietenpool bezahlt. Das hat einen großen Vorteil: Ihr regelmäßiges Zusatzeinkommen ist gesichert, da Sie Mietausfälle (z.B.: durch Leerstand oder säumige Mieter) nicht direkt treffen, sondern nur anteilig.

Dass die Deckelung der Mieten bei Bauherrenmodellen vorgeschrieben ist, kann Ihnen als Anleger nützen. Mietpreise sind hier festgesetzt und werden nicht an den lokalen Mietpreis angepasst. Diese Mietzinsdeckelung (auch Mietzinsobergrenze oder Mietzinsbremse genannt) sichert die ganzheitliche Vermietung der Wohnanlage, da die Nachfrage nach leistbaren Mieten in ganz Österreich wächst.

Bauherrenmodell Vorteil #4 Streuung des Vermögens (Diversifizierung)

Diversifizierung bedeutet die Streuung des Vermögens auf mehrere Finanzprodukte. Einfacher gesagt: Wer diversifiziert, verteilt seine Geldanlagen auf mehrere Standbeine. Indem Sie Ihr Geld auf Fonds, Immobilien u.ä. aufteilen, verringert sich Ihr finanzielles Gesamtrisiko. Selbst wenn eines Ihrer Investments schiefgehen sollte, bedeutet das nicht Ihren finanziellen Ruin, da Sie noch andere Investments haben. So stellen Sie ein dauerhaft stabiles Ergebnis sicher.

Bauherrenmodell Vorteil #5 Einsatz von wenig Eigenkapital

In ein Bauherrenmodell zu investieren ist häufig günstiger als eine Vorsorgewohnung zu erwerben. Bei kleineren Projekten können Sie bereits mit Eigenmitteln iHv. 35.000 € Anteile erwerben.

Wichtiger Hinweis: Je mehr Sie investieren, desto größer ist Ihr Anteil am Gebäude und desto höher sind Ihre Erträge.

Bauherrenmodell Vorteil #6: Wertsteigerung der Immobilie

Der Immobilienwert ist in den letzten Jahren stetig gestiegen.

Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/554770/umfrage/kaufpreis-fuer-neue-wohnungen-in-oesterreich-nach-quartalen/ (Screenshot vom 01.07.22)

Insbesondere in Städten herrscht eine entsprechende Nachfrage und die Immobilienpreise werden auch in den kommenden Jahren weiter steigen.

Bauherrenmodell Vorteil #7: Mit bestehenden Gebäuden die Umwelt schützen

Die Bodenversiegelung ist ein großes und oft unbeachtetes Problem in Österreich. Boden, eine unvermehrbare Ressource, wird täglich zugunsten von Verkehrsflächen und Gebäuden versiegelt, was die Austauschprozesse des Wasserkreislaufes und den Lebensraum wichtiger Organismen beeinträchtigt.

Der Verlust an Naturböden führt zur Verringerung der natürlichen Bodenfunktionen und biologischen Vielfalt sowie zur Verschlechterung der Wasserqualität. Besonders in den städtischen Gebieten führt die Bodenversiegelung zu erhöhten Temperaturen und einer Verschlechterung des Stadtklimas. Um dem entgegenzuwirken, gibt es in Österreich verschiedene Initiativen wie die Förderung von Gründächern oder die Verwendung von durchlässigen Belägen.

Ein wichtiger Aspekt ist jedoch auch der Fokus auf bestehende Gebäude, um die bereits genutzten Flächen zu erhalten und weiterzuentwickeln. Bauherrenmodelle, die die Gebäudesanierung und -erweiterung, wie etwa die Aufstockung, fördern, können dazu beitragen, den Bodenverbrauch zu reduzieren und Baustoffe zu sparen.

Bauherrenmodell: Risiken

Bauherrenmodell Risiko #1 – Liebhaberei

Wenn Sie in ein Bauherrenmodell investieren, dann sollten Sie binnen 25 Jahren einen steuerlichen Totalgewinn damit erzielt haben. Das bedeutet: Sie sollten innerhalb dieses Zeitraumes mit Ihrem Investment höhere Einnahmen generiert haben, als Sie zuvor Ausgaben dafür getätigt haben.

Ist dies nicht der Fall, kann es sein, dass der Fiskus das Projekt als “Liebhaberei” ansieht. Wenn dies geschieht, dann verlieren Sie alle steuerlichen Vorteile beim Bauherrenmodell und das Projekt wird gekippt. Was nichts anderes heißt, als dass es zu einer Rückabrechnung mit dem Finanzamt kommt. Die Sonderabschreibungen Steuervorteile beim Bauherrenmodell müssen an den Staat rückgeführt werden, was einen großen finanziellen Schaden verursacht.

Unser Tipp:

Zumeist scheitern diese Projekte daran Gewinn abzuwerfen, weil von Vornherein unrealistisch oder falsch kalkuliert wurde. Suchen Sie sich deswegen einen erfahrenen Anbieter, der seriös, glaubwürdig und ehrlich kalkuliert. Dann wird das Risiko, in den Bereich der Liebhaberei zu fallen und eine Rückabwicklung durchführen zu müssen, sehr gering sein.

Bauherrenmodell Risiko #2 – Leerstand

Leerstand kostet Rendite. Sollten Wohnungen im von Ihnen mitfinanzierten Bauobjekt leer stehen, dann kostet Sie dies Rendite und kann im schlimmsten Fall sogar zu Verlusten führen. Allerdings wird dieses Problem durch den Mietenpool etwas abgefedert. Der Mietenpool sorgt dafür, dass etwaige Ausfälle oder Leerstände nie Sie allein treffen, sondern immer nur anteilig auf Sie zurückfallen.

Unser Tipp:

Achten Sie deswegen genau auf die Lage und die Zukunfts-Perspektive der Immobilie. Je besser die Lage und die Perspektive ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit eines Leerstandes.

Bauherrenmodell Risiko #3 – Baukostenüberschreitungen

Wie bei anderen Bauvorhaben, kann es auch bei einem Bauherrenmodell zu Kostenüberschreitungen im Zuge der Errichtung kommen. Diese Überschreitungen minimieren letztlich die Rendite. In weiterer Folge können größere Überziehungen des geplanten Rahmes auch zu Verlusten führen.

Unser Tipp:

Bevor Sie in ein Bauherrenmodell investieren, sollten Sie sich einen Überblick über die Anbieter am Markt verschaffen.

Bauherrenmodell: Tipps für Investoren

Tipp #1 Der richtige Anbieter bringt Vorteil beim Bauherrenmodell

Bevor Sie in ein Bauherrenmodell investieren, sollten Sie sich einen Überblick über die Anbieter am Markt verschaffen. Wie in jeder Branche gibt es bessere und schlechtere. Ein guter Anbieter sticht mit 4 Eigenschaften hervor: guter Service, Verlässlichkeit, Kosten- und Planungssicherheit. Vor allem Letztere sind für Sie als Investor von immenser Bedeutung. Erfahrene Anbieter bürgen daher dafür, dass das Projekt wie geplant und ohne Kostenüberschreitung gebaut und anschließend vermietet werden kann.

Die Geschäftsbeziehung zum Anbieter sollte auch nicht direkt nach Erwerb Ihres Anteils enden. Bei seriösen Anbietern werden Sie über Projektfortschritte informiert und stets am Laufenden gehalten. Sie müssen nichts mühselig hinterfragen. Ein guter und erfahrener Anbieter ist transparent und kommuniziert mit den Investoren auf Augenhöhe.

Achten Sie bei der Auswahl Ihres Anbieters auf 3 Dinge:

1. Referenzprojekte:

Lassen Sie sich diese genau zeigen und erklären. Achten Sie dabei darauf, wann diese realisiert wurden, in welcher Qualität die Umsetzung stattfand und wie diese heute aussehen.

2. Kundenstimmen und Bewertungen:

Auch wenn Sie Inhalten aus dem Internet nicht unreflektiert Glauben schenken sollten, ist es meist doch einen prüfenden Blick wert. Sehen Sie sich beispielsweise die Kundenrezensionen des Anbieters an. Was haben vermeintliche Bestandskunden über die Zusammenarbeit gesagt?

3. Eingehende Beratung:

Wenn Sie sich an jemanden wenden, der Ihnen ein Bauherrenmodell anbietet, sollte er Ihnen ausführlich jede Ihrer Fragen beantworten können und keine davon abwinken. Seriöse Beratung zeigt sich durch Know-How und Kompetenz.

Gibt es “DEN” Anbieter für Bauherrenmodelle in Österreich?

Nein, den gibt es nicht. Es gibt diverse Anbieter, die unterschiedliche Vorteile und Kompetenzen haben. Achten Sie bei der Auswahl des Anbieters darauf, dass Ihnen das Projekt zusagt und dass es zu Ihnen passt. Das Vertrauen in Ihren Anbieter und in das entstehende Projekt ist elementar.

Unserer Erfahrung nach eignen sich bei der Auswahl der Anbieter vor allem Unternehmen, welche sich bereits in der Praxis bewährt haben und dementsprechend auch schon etliche Bauvorhaben realisiert haben.

Wir arbeiten deshalb schon seit vielen Jahren mit der Fima IFA – Institut für Anlageberatung. Das Unternehmen hat schon unzählige Projekte dieser Art abgewickelt und dahingehend eine hohe Kompetenz hierfür generiert.

Die IFA gilt als Miterfinderin des Bauherrenmodells und verfügt über 40 Jahre Erfahrung. Zudem können diese auf mehr als 500 erfolgreich realisierte Bauvorhaben zurückblicken.

Tipp #2 Das richtige Eigenkapital bringt Vorteile beim Bauherrenmodell

Die Finanzierung Ihres Bauherrenmodells können Sie in 3 Teile aufteilen: 

• 1 Drittel bringen Sie mit Eigenmitteln ein
• 1 Drittel finanzieren Sie durch die Steuervorteile und die Förderungen
• 1 Drittel wird durch die anschließenden Zahlungen der Mieter finanziert

Das Eigenkapital müssen Sie nicht zu einem fixierten Zeitpunkt (z.B.: bei Unterzeichnung des Kaufvertrags) einbringen, sondern Sie können es über 3-4 Jahre verteilt einbezahlen.

Tipp #3 Der richtige Standort

Der Standort der Immobilie nimmt einen der größten Stellenwerte bei der Projektentscheidung ein. Folgende Faktoren sollten Sie bei der Beurteilung des Immobilienprojekts einfließen lassen.

• Lage und Qualität der Immobilie
• Öffentliche Verkehrsanbindung
• Infrastruktur
• medizinische Einrichtungen
• Nahversorger
• Arbeits- und Freizeitangebot

Wichtiger Tipp: Als Investor dürfen Sie bei der Auswahl der Lage nicht Ihren eigenen Wohnvorlieben und -wünschen nachgehen. Am vielversprechendsten sind Wohnprojekte an jenen Standorten, wo ein dringendes Wohnbedürfnis besteht. So können Sie sicher gehen, dass die Wohnungen konstant & langfristig vermietet werden und Sie hohe Erträge erhalten.

Tipp #4 Die richtigen Berater bringt Vorteile beim Bauherrenmodell

Für ein erfolgreiches Bauherrenmodell ist es von Vorteil, wenn Sie Berater zu Hilfe nehmen. Einen Steuerberater und einen Finanzberater.

Steuerberater: Das Bauherrenmodell ist konzipiert als Steuersparmodell. Ein Steuervorteil beim Bauherrenmodell kann nur erzielt werden, wenn Sie auch alle steuerlichen Aspekte kennen.

Großes und kleines Bauherrenmodell unterscheiden sich in ihrer Ertragsmöglichkeit aber auch im Risikopotenzial. Eine umfassende Beratung und Betreuung können Ihnen dabei helfen, effektiv Steuervorteile beim Bauherrenmodell zu nutzen.

Finanzberater: Am Markt gibt es eine Fülle von Anbietern für Bauherrenmodelle mit dementsprechend vielen Projekten. Wer nicht die Zeit hat, zu jedem Anbieter und Projekt Erfahrungen einzubringen, sollte einen unabhängigen Berater kontaktieren. Ein guter Berater sorgt dafür, dass das Investment zu Ihnen und Ihrer Vermögensstruktur passt. Zudem informiert er Sie über sämtliche Chancen und Risiken, die das einzelne Investment bietet.

Unsere BeraterInnen bei FiNUM besitzen Expertise beim Bauherrenmodell. Sie überprüfen, ob ein Bauherrenmodell zur Erreichung Ihrer finanziellen Ziele wirklich geeignet ist bzw. ob eine Anlegerwohnung oder ein Fonds die bessere Anlageform für Sie ist.

Bauherrenmodell: Für wen ist es geeignet?

Auch wenn die Vorteile, insbesondere die Steuervorteile des Bauherrenmodells attraktiv wirken, muss eines klar kommuniziert werden: Nicht jeder eignet sich für die Investition in ein Bauherrenmodell.
Aus zweierlei Hinsicht: die steuerlichen Rahmenbedingungen und die Langfristigkeit.

Unserer Erfahrung nach eignet sich das Bauherrenmodell für Anleger, die bereits Erfahrung am Kapitalmarkt gemacht haben, über ausreichend Liquiditätsreserven verfügen und zu den Besserverdienern gehören.

Als Grundregel gilt: Der Steuervorteil beim Bauherrenmodell ist umso größer, je höher Ihr Einkommen ist. Der maximale, steuerliche Effekt kann also dann erzielt werden, wenn Sie in der höchsten Steuerstufe sind.

Sie stellen sich nun die Frage: Ab wann rentiert sich dieses Investment für Sie? Um Ihnen diese Frage zu beantworten, haben unsere Finanzexperten eine Berechnung für ein Bauherrenmodell erstellt. Sie haben hierfür die Zahlen eines Projektes genommen, das bereits in Wien umgesetzt wurde.

Berechnung Bauherrenmodell: Die wichtigsten Faktoren

In unserem Beispiel nehmen wir als Investor den Rechtsanwalt Peter H., der in einer Anwaltskanzlei angestellt ist.
Um zu berechnen, wann sich das Investment für ihn lohnt, müssen wir folgende Faktoren berücksichtigen.

Bruttogehalt:

Bei einem Bauherrenmodell bringt er als Investor bei Baubeginn Kapital ein. Mietererträge gibt es zu diesem Zeitpunkt noch nicht. Aus steuerlicher Sicht gesehen ist es ein Verlust, der seine Einkommenssteuer die ersten Jahre mindert. Daher eignet sich ein Bauherrenmodell vor allem für jene, die in einer hohen Steuerstufe liegen, da dann der maximale, steuerliche Effekt erzielt werden kann.

Peter H. hat ein monatliches Bruttogehalt von 8000 €. Bei ihm kommt daher der Steuersatz von 50% zur Anwendung.

Eigenkapitaleinsatz und Gesamtinvestition:

Wenn Sie in ein Bauherrenmodell investieren, erwerben Sie einen prozentuellen Anteil am gesamten Projekt. Erst wenn alle Anteile des Projekts verkauft sind, kann der Baubeginn starten. Welche Summe Sie investieren müssen, variiert von Projekt zu Projekt. Zumeist ist ein Einstieg in ein Bauherrenmodell günstiger, als eine Eigentumswohnung oder Vorsorgewohnung zu erwerben. Erfahrungsgemäß können Sie bereits ab einer Summe von 100.000 € in ein Bauherrenmodell investieren.

Ein weiterer Vorteil: Sie müssen diesen Betrag nicht vollständig aus Ihren finanziellen Eigenmitteln finanzieren. Die Finanzierung Ihres Bauherrenmodells können Sie aufteilen: Rund 1/3 können Sie durch Förderungen finanzieren, 1/3 können Sie mithilfe eines Kredits finanzieren und der Rest stellt Eigenmittel dar.

Das komplette Eigenkapital müssen Sie nicht bei Baubeginn einbringen, sondern Sie können es über mehrere Jahre verteilt einbezahlen. Bis zur Fertigstellung muss es vollständig eingebracht sein

Peter H. entscheidet sich für eine Gesamtinvestition von 167.500 €. Er erwirbt 0,5% des Projekts. Sein Eigenkapitaleinsatz beträgt: 45.000 €. In den Jahren 2019 (Baubeginn), 2020 und 2021 hat er jeweils 15.000 € eingezahlt.

Fremdkapital (Bankdarlehen)

Wie bereits im vorherigen Punkt erwähnt, können Sie einen Teil Ihrer Investition durch ein Bankdarlehen finanzieren. Dieses Fremdkapital zahlen Sie wie bei jedem anderen Kredit in der vereinbarten Laufzeit zurück. Sobald das Gebäude fertiggestellt ist und vermietet wird, können Sie den Kredit mit den Mieterträgen zurückzahlen. Aber Vorsicht: Nicht immer reichen die Mieterträge aus, um die komplette Kreditrate zu tilgen!

Peter H. nimmt für seine Investition einen Kredit in Höhe von 125.000 € auf. Die Laufzeit beträgt 35 Jahre. Im ersten vollen Vermietungsjahr (2022) belaufen sich die Einnahmen, die er aus dem Mietenpool erhält, auf 5400 €. (Wichtig: Durch die jährliche Indexsteigerung passt sich der Wert der Miete an die aktuelle Inflation an)

Steuervorteile beim Bauherrenmodell:

Als Investor profitiert Peter H. von steuerlichen Begünstigungen. Bei der beschleunigten Abschreibung kann er die Bau- und Baunebenkosten innerhalb von 15 Jahren (anstatt der üblichen 67 Jahre) abschreiben. Werbungskosten, wie Kosten eines Steuerberaters, kann er ebenfalls abschreiben.

Berechnung Bauherrenmodell: Vereinfachte Rechnung

Da die konkrete jährliche Berechnung eines Bauherrenmodells komplex und zum Teil sehr unübersichtlich ist, würde es den Rahmen dieses Blogbeitrags sprengen. Daher möchten wir Ihnen im Folgenden einfach aufzeigen, ob Peter H. nach der Laufzeit von 35 Jahren einen Gewinn oder einen Verlust erwirtschaftet hat.

Gesamte Ausgaben:

Eigenkapitaleinsatz: 45.000 €
Kredittilgung (inkl. Zinsen): 161.865 €

Gesamt: 206.865 €

Gesamte Einnahmen:

Nettoeinnahmen (durch Mieten): 230.192 €
Steuerersparnis durch Steuervorteile: 24.807 €

Gesamt: 254.999 €

Fazit: Ein Bauherrenmodell lohnt sich finanziell, muss aber gut kalkuliert sein

In unserem Beispiel erwirtschaftet Peter H im Jahr 2055 (35 Jahre nach Kreditaufnahme) mit seiner Investition in ein Bauherrenmodell einen Gewinn von knapp 50.000 €. Was hierbei nicht vergessen werden darf, ist, dass es sich bei dieser Summe um einen bloßen Geldwert handelt.

Mit seiner Rolle als Investor hat Peter H. aber auch Anteile an der Immobilie erworben, die einen Sachwert darstellen. Ihm gehören nämlich 0,5% der Immobilie. Gehen wir davon aus, dass die Immobilie einen Wert von 33 Millionen € hat, hat er zusätzlich einen reinen Sachwert in Höhe von 165.000 € (0,5% von 33 Millionen)

Somit lässt sich sagen, dass ein Bauherrenmodell ein rentables Immobilieninvestment ist, wenn Sie:

• mit Ihrem Gehalt in eine hohe Einkommenssteuerklasse fallen, um von den vollen Steuervorteilen beim Bauherrenmodell zu profitieren
• über genügend finanzielle Reserven verfügen, um die anfänglichen Verluste stemmen zu können

Unser Tipp: Wenn Sie überlegen in ein Bauherrenmodell zu finanzieren, lassen Sie Ihre finanzielle Situation und die Prognosezahlen des Projekts von einem Fachmann überprüfen.

Unsere Berater von FiNUM wissen aus Erfahrung: Die Vorteile beim Bauherrenmodell wirken verlockend, aber nur mit einer korrekten Berechnung und Analyse wird es für Sie zum finanziellen Erfolg.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie über genug Liquidität verfügen oder skeptisch sind, ob das angebote Bauherrenmodell auch wirklich die versprochene Rendite abwirft, können Sie gerne das Wissen und die Expertise unserer Berater in Anspruch nehmen.

Bei einem unverbindlichen Beratungsgespräch kann er Ihre finanzelle Situation durchleuchten und Sie eingehend beraten, ob und welches Bauherrenmodell für Sie geeignet ist.

Sie möchten eine umfassende und kompetente Erstberatung? Dann kontaktieren Sie uns und wir sehen uns Ihren Fall genauer an. Sie erreichen uns via Telefon (01 53419-0), via E-Mail (website@finum.at) und via Kontaktformular (klicken Sie hier!).

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